Bebek'ten Tarabya'ya uzanan hatta fiyatları belirleyen asıl etken talep değil, yapısal olarak sınırlı arz.
Boğaz hattında konut fiyatlarını konuşurken çoğu zaman talepten söz edilir. Oysa bu hatta fiyatı belirleyen asıl etken, arzın yapısal olarak dar olmasıdır. Bebek, Arnavutköy, Yeniköy ve Tarabya hattında yeni yapılaşma alanı fiilen kalmamıştır; el değiştiren mülkler neredeyse tamamen mevcut stoktan gelir.
Arzı kısan üç başlık
- Sit ve tescil statüsü: Sahil şeridindeki birçok yapı tescillidir. Cephe müdahalesi, kat ilavesi ve hatta doğrama değişikliği koruma kurulu onayına tabidir.
- Kıyı kanunu: Deniz cephesinde yeni yapılaşma ve dolgu alanı oluşturma imkânı bulunmaz.
- Parsel büyüklüğü: Mevcut parseller küçük ve hisselidir; tevhit yoluyla büyük proje üretmek pratikte çok zordur.
Bu ne anlama geliyor?
Arzın dar olması iki sonuç doğurur. Birincisi, fiyatlar genel konut piyasasına göre daha az dalgalanır; düşüş dönemlerinde değer kaybı sınırlı kalır. İkincisi, likidite düşüktür. Doğru fiyatlanmış bir yalı dairesi bile alıcısını bulmak için zaman isteyebilir, çünkü bu segmentte alıcı sayısı da sınırlıdır.
Alıcı tarafında dikkat edilecekler
Deniz cephesi olan her mülkün manzarası kalıcı değildir. Önünüzdeki parselin imar hakkı, ağaç dokusu ve varsa yapılaşma başvurusu mutlaka incelenmelidir. Aynı şekilde iskele ve rıhtım kullanım hakkının tapuya işlenmiş olup olmadığı, sonradan ciddi anlaşmazlıklara yol açabilen bir başlıktır.
Satıcı tarafında
Bu segmentte geniş teşhir çoğu zaman zarar verir. Aynı mülkün onlarca platformda ve farklı fiyatlarla görünmesi, alıcıda "satılamıyor" algısı yaratır. Kapalı çevreye yapılan hedefli bir sunum, hem süreyi kısaltır hem de pazarlık payını korur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mülke özel değerlendirme için danışmanımızla görüşün.